YOLSUZ TESCİLLİ ZİLYED NEDİR?
Gayrimenkul avukatlarının da bildiği üzere Türk Hukukunda, tapulu taşınmaz mülkiyetinin kazanılması sebebe bağlıdır. (TMK. mad. 705, 706, 713, 1015, 1024 ve 1025) 16 TMK. nun 1015. maddesine göre, " Tescil, terki ve değişiklik gibi tasarrufi işlemlerinin yapıla-bilmesi, istemde bulunan, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olması gerekir. " Bu hükme göre, tescil için istemde bulunan kişinin tasarruf yetkisi yanında hukuki sebebi belgelendirmesi zorunludur. Gayrimenkul avukatlarının da bildiği üzere tescile esas teşkil edecek hukuki sebep, ayni hakkın doğumu amacıyla yapılmış satış, bağışlama sözleşmesi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, vasiyetname, miras sözleşmesi gibi işlemlerdir. Tescil işleminin dayanağı olan hukuki sebep yoksa veya gösterilen sebep geçerli değilse, yapılan tescil, yolsuzdur. Gayrimenkul avukatlarının da bildiği üzere geçerli bir hukuki sebep olmaksızın, salt tescilin yapılmış olması mülkiyet hakkinin kazandırmaz. Oluşan kayıt gerçek hak sahibini göstermediği için yolsuzdur.
TMK. nun 705/2. f. da kısmen sayılan "tescilsiz kazanma hallerinde" mülkiyet hakkin tescilden önce kazanılması hüküm altına alınmıştır. Sayılan bu hallerde tescilden önce mülkiyet hakkı kazanılmış olmaktadır. Gayrimenkul avukatlarının da bildiği üzere ancak, tescilsiz mülkiyet hakkin kazanan kişi, tescil işlemini yaptırmadan tasarrufi işlemlerde bulunamaz. Yapılacak tescil, bildirici mahiyettedir. Bildirici tescili yapılmamış olması halinde mevcut kayıt gerçek durumu göstermez. İşte, tapu kütüğünde malik olarak gözüken kişi, diğer koşulların varlığı halinde olağan zamanaşımıyla mülkiyet hakkını kazanır.
İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bildiği üzere olağan zamanaşımı yolu ile taşınmaz mal mülkiyetinin kazanılması için, zilyet adına yolsuz bir tescil bulunmalıdır. Kısa ve yalın bir anlatımla yolsuz tescil, hukuken sakat, gerçek hak durumunu göstermeyen tescildir. Bu koşul, TMK, nun 712. maddede," Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılı kişi..." şeklinde ifade edilmiştir. İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bildiği üzere zilyet, o taşınmazın tapu kütüğündeki ilgili sayfasına, yolsuz tescile dayanarak yazılmış olmalıdır. Gerçek hak durumunu yansıtmayan tescil, yolsuzdur. Yolsuz olarak oluşan kayıtla, fili durum arasında uyumsuzluk yaratılmıştır. Yolsuz tescil, sadece şeklen mevcut olan, gerçek hak durumunu göstermeyen, taraflar arasında mülkiyet durumu bakımından değişiklik yaratmayan bir tescildir. İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bildiği üzere yolsuz tescile dayanan kimse, mülkiyet hakkını geçerli olarak kazanmış olmaz. Ne var ki, böyle bir kayıt iptal edilene dek geçerli sonuç doğurur. Yolsuz da olsa, görünüşte tescil ile ayni hakkin geçerli bir varlık kazandığı kabul edilir. Ancak, İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bildiği üzere yolsuz tescilden arınmış mülkiyet hakkı, TMK. nun 712. maddesindeki koşulların gerçekleşmesi halinde doğar.
Yolsuz tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlık çeşitli sebeplerden doğabilir. Ehliyetsizlik, tasarruf yetkisinin bulunmaması, temsilde eksiklik ve benzeri durumlarda, tescil yolsuzlaşır. İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bildiği üzere yolsuzluğu doğuran sakatlık, tescilin yapılması sırasında olabileceği gibi, sonrada ortaya çıkabilir.
Yanlış kadastro tespitine dayanarak lehine kayıt oluşturulan kişinin TMK. nun 712. maddesinden yararlanıp yararlanamayacağı tartışmalıdır.