İstanbul gayrimenkul avukatına başvurulduğunda dava yolu ile tapu kütüğünün düzeltilmesi hakkında detaylı bilgiye ulaşılabilecektir. Hukukumuzda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması sebebe bağlıdır. Geçerli hukuki işlem, aynı zamanda kazanma sebebidir. Tescile esas olan sebep, satış, bağış, ölünceye dek bakma sözleşmesi gibi hukuksal işlemler, mirasın geçişi, kesinleşmiş mahkeme ilamı, cebri ihale tutanağı olabilir. Tescil esnasında göz önünde tutulacak olan sebepler değişik kanunlara serpiştirilmek suretiyle düzenlenmişlerdir. Gayrimenkul avukatı tescil esnasında göz önünde tutulacak hususlara hakimdir.

Yolsuz tescil, prensip olarak bir ayni hakkin kaybını ve kazanılmasını sağlayamaz. Lehine yolsuz tescil yapılmış kişi tescille ayni bir hak elde etmiş değildir. Kütükteki kayda rağmen, asıl hak sahibi hakkını kaybetmiş olmaz. Böyle bir tescilin düzeltilmesi kanunlarda belirtilen istisnai haller dışında her zaman istenebilir. Fakat bu istisnalar hakkında doğru tespit yapılabilmesi için uzman gayrimenkul avukatına danışılması gerekmektedir.

Tescilin geçerli bir hukuki bir sebebe dayanması gerekir. Bu ilke, TMK. nun 1024. maddenin ikinci fıkrasında, "bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur." biçiminde tanımlanmış, 1015 maddesinde de "Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunan, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelendirmiş olması gerekir." denilmek suretiyle hukuki sebep koşulunu hükme bağlanmıştır. Aynı kanunun 1025. maddesinde ise, tescile esas teşkil eden geçerli bir hukuki sebep yok ise, tapu kütüğüne düşürülen kayda rağmen ayni hak meydana gelmez. Gayrimenkul avukatı müvekkillerine bu konuda hukuki destek sağlar. Tescil, tek başına ayni hakların doğumuna, terkin halinde son bulmasını sağlamaz. Hukuken geçerli bir sonucun doğması için, tescil ve terkinin geçerli bir işleme dayanması gerekir. Geçerli bir sebebe dayanmayan tescil, yolsuz bir tescildir. Ancak, geçerli bir sebebe dayanan ve koşullarına uyulmak suretiyle yapılan tescil işlemi hukuken geçerli olur. Geçerli bir tescil için bulunması zorunlu olan sebebe bağlılık ilkesi, Yargıtay kararlarında da dile getirilmiştir. İstanbul gayrimenkul avukatı kanunları, güncel Yargıtay kararlarını, içtihatları göz önünde bulundurarak müvekkillerine hukuki görüşünü bildirir.

" ... Tapuda kayıtlı bir taşınmazın diğer bir kimse adına tescil olunabilmesi için geçerli bir hukuki sebebin varlığı gerekir. Resmi şekilde yapılmamış bulunan temlik taahhütleri geçerli sayılmaz. Davacı iddiasını belgeye dayandırmamıştır. …" YHGK. 25.10.1985 T. 1984/14-429 E. 1985/ 850

Gayrimenkul avukatı tapudaki tescilin yolsuz olmasının sebepleri hakkında bilgi sahibidir. Yolsuz işlem (tescil) hiçbir hukuki sebebi bulunmayan, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan ve tescil isteminde bulunulmadan yapılmış olan tescillerdir. Örneğin şekil eksikliği veya içeriğinin TBK 27. maddesine aykırı bulunması dolayısıyla hükümsüz olan bir hukuki işleme dayanan tesciller ile tasarruf yetkisi bulunmayan bir kimsenin istemine dayanılarak yapılan tesciller böyledir. Tescil istemine dayanmadan yapılan tesciller de haksiz ve dolayısıyla yolsuz tescillerdir. (MK.m.1013/1) İstanbul gayrimenkul avukatı yolsuz tescil sebebine dayalı davalarda müvekkillerine hukuki destek sunar.

Tapu sicilindeki yolsuzluk, hukuki sebebin tescilden sonra ortadan kalkması veya geçerliliğini yitirmesiyle de meydana gelmiş olabileceği gibi bir ayni hakkın tapu dışında tescilsiz olarak kazanılmış olmasının sonucu da olabilir. Bu durumlar da tapu sicilinin dava yoluyla düzeltilmesi zorunluluğu ortaya çıkabilir. Böyle bir durumla karşılaşıldığında gayrimenkul avukatı ile çalışılmak hak kayıplarının önüne geçecektir. Çünkü hukuki sebebin ortadan kalkmasıyla birlikte ayni hak maddi hukuk bakımından varlığını kaybetmiş olur. Bunun sonucunda tescil de sadece şeklen vardır ve artik fili duruma uygunluğunu kaybetmiştir. Bu gibi tescillerin TMK. nun 1026/I. hükmüne dayanılarak terkin ettirilmesi mümkündür. Fakat ilgilinin terkine rıza göstermemesi halinde, tapu kütüğü, ancak, TMK. nun 1025. maddesinde öngörülen düzeltme davası ile gerçekleştirilebilinir. Hukukumuzda vekil ile temsil zorunluluğu olmasa da düzeltme davası son derece teknik hukuki bilgiyi gerektiren bir dava olduğu için tarafların bir gayrimenkul avukatı ile çalışması hak kayıplarının önüne geçecektir.

TMK. nun 1025. maddesi yolsuz bir tescilin, terkin veya değiştirme için bir ayni hakkin zedelenmiş olması koşulunu arar. Başka bir deyişle, maddi hukuk bakımından asıl hak sahibi durumunda bulunan kişi, yolsuz işlem dolayısıyla aynı hakkıyla ilgili bir zarara uğramak tehlikesiyle karsı karşıya bulunmalıdır. Bu tehlike, genellikle onun ayni hakkin tamamen kaybetme tehlikesi değildir. Çünkü Türk hukuk sisteminde gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere ayni hakların kazanılması veya kaybedilmesi illetli (sebebe bağlı) bir işlemdir. Tescilin yolsuz olması halinde asıl hak sahibi, kütükteki bu tescile rağmen maddi hukuk bakımından hakkin sahibi olarak kalmakta devam eder. Ancak, hak sahibi bu yolsuz tescil dolayısıyla zarara uğramayacak da değildir. Hatta gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere tapu siciline güven ilkesi dolayısıyla bazen ayni hak da kaybedilebilir. Nitekim tescilsiz, kazanılan haklarda, yolsuz tescile hak sahibi gözükenden iyiniyetle hak kazanan kişi karşısında durum böyledir. Bunun dışında, asil malik tapu kütüğünde başkası adına yolsuz bir tescil mevcut olduğu sürece, taşınmazı hakkında zilyetlik davalarını da açamaz. Gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere aynı şekilde, bir intifa hakkının yolsuz terkininden sonra, bu taşınmazın iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmesi halinde, intifa hakki sahibi bundan zarar görür. Çünkü TMK. nun 1023. maddesi gereğince hakkını maddi hukuk bakımından da kaybetmiş olur. Yolsuz olarak tescil edilmiş bir irtifak hakkı, yüklü taşınmazın malikinin ayni hakkını zedeler. Çünkü bu irtifak hakkı yüklü taşınmazın değerini azaltır. İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere yolsuz bir tescil veya terkinle sadece aynı haklar zedelenebilir. Bir şerhin yolsuz bir şekilde kütükten terkin edilmesi halinde, şerh sahipleri kural olarak düzeltme davası açamazlar. Çünkü ayni hak sahibi değildirler; onların bu yolsuz terkin dolayısıyla kural olarak şahsi haklarını kaybetme tehlikeler yoktur.

Tapu iptali ve tescil davaları, TMK.nun 1025. maddesinde ifadesini bulan tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır. "Yolsuz tescilde" başlıklı TMK. nun 1025. maddesinde, "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilin düzeltilmesini dava edebilir." denilmek suretiyle düzeltim/tapu iptali ve tescil davası dolaylı olarak ifade edilmiştir.

Tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilinin düzeltilmesi davalarının bir bölümünü oluşturur. Bu davalara taraf kişilerin uzman gayrimenkul avukatlarından destek almaları hak kaybı yaşamalarının önüne geçmelerini sağlayacaktır.TMK. nun 1025. maddesinde ifadesini bulan sicilin düzeltilmesi davası, tapu iptali ve tescil davalarını da içine alan geniş kapsamlı bir kavramdır.